Дом 310 м² в Мцхете с витражами: 1 302 000 ₾ за 12 месяцев

Построить дом в Мцхете с плоской эксплуатируемой кровлей и панорамными витражами стоило заказчику 1 302 000 ₾: 310 м², два этажа плюс кровля-терраса, 12 месяцев от котлована до ключей, сдан в 2024 году. Это 4 200 ₾/м², выше типового «полного цикла» 1250–1550 ₾/м², и ниже разобрано, за что доплачивают в таком доме: усиленный каркас под пролёты витражей, инверсионная кровля, рекуперация, тёплые полы и фанкойлы во всех помещениях. Заказчик за год ни разу не приехал на площадку: стройку он контролировал из Германии.

Что хотел заказчик и как он следил за стройкой издалека?

Заказчик живёт в Германии и хотел дом с чистой геометрией: плоская кровля, на которую можно выйти, большие витражи на долину и инженерия европейского уровня — приточная вентиляция с рекуперацией, а не «окно приоткрыть». Второе требование — не летать в Грузию на каждый этап. Мы работали по схеме, которую подробно описали в статье про удалённый контроль стройки: ежедневные фотоотчёты в мессенджере, видеосвязь с площадки на ключевых операциях и акт по каждому скрытому узлу до того, как его закроют.

Скрытых узлов на таком объекте много: армирование колонн и ригелей под витражи, примыкания гидроизоляции на кровле, трассы воздуховодов и контуры тёплого пола в стяжке. По каждому заказчик получал фото с рулеткой и подпись прораба в акте, и только после его «ок» узел закрывали. Оплата шла по этапам: аванс не более 15% и далее по актам, как во всех наших договорах на строительство дома под ключ.

Что вошло в 1 302 000 ₾?

Точная смета по этому объекту — коммерческая информация заказчика, поэтому ниже структура бюджета по этапам в ориентировочных долях. Порядок цифр совпадает с нашей типовой сметой дома 350 м², а отклонения объясняем в каждой строке.

• Проект и согласования, геология, топосъёмка — единицы процентов бюджета. Конструктив считали под пролёты витражей и нагрузку от эксплуатируемой кровли.
• Нулевой цикл и фундамент — около 8–10 %. Участок ровный, без склона, поэтому доля ниже, чем в типовой смете.
• Усиленный монолитный каркас и стены — около 22–25 %. Сечения колонн и ригелей у витражей и плита кровли под нагрузку террасы — главный «плюс» к типовому каркасу.
• Кровля, витражи и наружные двери — около 14–17 %. Инверсионная кровля с PVC-мембраной и 22 м² тёплого алюминия с энергосберегающим стеклопакетом.
• Инженерия — около 18–22 %: электрика, вода, канализация, отопление тёплыми полами, фанкойлы, приточно-вытяжная установка с рекуперацией.
• Чистовая отделка под мебель и фасад — около 28–32 %.
• Благоустройство, ограждение и резерв на изменения — оставшиеся 4–6 %.

Итого 4 200 ₾/м². Для сравнения: дом той же площади с простой формой, скатной кровлей и стандартными окнами мы сдаём в диапазоне 1250–1550 ₾/м². Разницу дают три вещи: инженерия премиум-уровня, плоская эксплуатируемая кровля и витражи с усиленным каркасом под них.

Почему плоская эксплуатируемая кровля сделана инверсионной?

На обычной плоской кровле гидроизоляция лежит сверху утеплителя и принимает на себя солнце, лёд и ходьбу. На инверсионной — наоборот: PVC-мембрана уложена прямо на плиту и разуклонку, поверх неё экструдированный утеплитель, дренажный слой и покрытие террасы. Мембрана работает в стабильной температуре и защищена от механики, поэтому служит дольше и не рвётся под ножками мебели.

Самое дорогое в такой кровле — не плоскость, а примыкания: парапеты, выходы вентиляции, воронки. По нашей расценке на гидроизоляцию PVC-мембрана с примыканиями идёт 28–45 ₾/м², разуклонка — 20–35 ₾/м², но на этом объекте каждую воронку и парапет принимали отдельным актом с фото до укладки утеплителя, потому что переделать примыкание под слоем щебня уже нельзя.

Как поставить витражи 22 м² с допуском 5 мм?

Витраж площадью 22 м² — это конструкция весом в сотни килограммов, которая не прощает кривого проёма: при отклонении больше 5 мм створки перестают закрываться, а монтажный шов теряет герметичность. Поэтому пролёты под витражи мы закладывали в конструктив с самого начала: колонны и ригели по контуру проёма с усиленным армированием и жёсткой опалубкой.

Геометрию проёмов проверяли трижды: после распалубки, после кладки и перед замером алюминиевых окон и дверей. Допуск по договору — ±5 мм, фактические замеры с лазерным построителем заказчик получил в фотоотчёте. Стеклопакет энергосберегающий, профиль тёплый: без этого витраж на южную сторону превращается летом в теплицу, а зимой — в основной источник теплопотерь. Ориентир по цене тёплого алюминия — 650–1200 ₾/м² с монтажом, портальные раздвижные системы считаются отдельно.

Какая в доме инженерия: рекуперация, тёплые полы, фанкойлы?

Заказчик из Германии привык к дому, где не нужно открывать окна, чтобы дышать. Поэтому в проект вошла приточно-вытяжная установка с рекуперацией тепла с КПД 87 %: свежий воздух подаётся во все жилые комнаты, вытяжка — из кухни и санузлов, а тепло уходящего воздуха возвращается в приточный. Воздуховоды с шумоглушителями заложили в перекрытия и запотолочное пространство до стяжки: на готовом доме такое не сделать без потери высоты потолков. Что входит в состав и как считаем — на странице вентиляции и кондиционирования.

• Отопление — водяные тёплые полы во всех помещениях, включая санузлы.
• Охлаждение — фанкойлы во всех комнатах вместо настенных сплитов: нет наружных блоков на фасаде, единая система на общем контуре.
• Вентиляция — рекуператор с КПД 87 %, фильтры доступны из технического помещения.
• Электрика и слаботочка — заложены до стяжки вместе с трассами климата.

Ориентир по стоимости: установка с рекуперацией для дома 150 м² — 8000–16 000 ₾ с оборудованием и пусконаладкой, для 310 м² с разводкой по двум этажам — примерно вдвое больше. Это заметная статья, но она и делает дом «европейским» по ощущениям, а не по картинке.

Как 12 месяцев распределились по этапам?

• Месяцы 1–2 — геология, конструктив под витражи и кровлю, разрешение, котлован и фундамент.
• Месяцы 3–5 — монолитный каркас двух этажей и плита кровли, технологические паузы на набор прочности бетона.
• Месяцы 6–7 — стены, разуклонка и инверсионная кровля, замер и заказ витражей.
• Месяцы 8–9 — инженерия: воздуховоды, трассы фанкойлов, контуры тёплого пола, электрика; монтаж витражей.
• Месяцы 10–12 — стяжка, штукатурка, чистовая отделка под мебель, пусконаладка климата, акты и передача ключей.

Срок был зафиксирован в договоре с неустойкой за просрочку. Единственный риск смещения графика — поставка витражей: их заказывают только после фактического замера проёмов, поэтому замер поставили сразу после кладки, а не «когда дойдём».

Что не вошло в бюджет?

• Стоимость участка и его оформление.
• Подключение к сетям: электричество, вода, газ — считается по техусловиям конкретного участка.
• Мебель, техника, текстиль и свет — отделка сдана «под мебель», но сама мебель в смету не входит.
• Ландшафт за пределами базового благоустройства и ограждения.

Сколько стоит построить такой дом в Мцхете сегодня?

Ориентир — 1 302 000 ₾ за 310 м² по факту 2024 года, то есть 4 200 ₾/м². Тот же дом с меньшей площадью остекления и скатной кровлей уложился бы ближе к верхней границе типового диапазона 1250–1550 ₾/м². Точную цифру считаем по вашему участку и проекту; смета фиксируется в договоре в лари.

Можно ли построить дом в Грузии, не приезжая на стройку?

Да. Этот заказчик за 12 месяцев не приезжал ни разу: ежедневные фотоотчёты, видеосвязь на ключевых операциях, акт по каждому скрытому узлу и поэтапная оплата по актам. Приехал он на приёмку готового дома.

Почему витражи требуют усиленного каркаса?

Витраж 22 м² убирает из стены несущий участок и добавляет сотни килограммов веса на проём. Нагрузку принимают колонны и ригель по контуру, и их сечение и армирование считаются в конструктиве заранее. Переделать это после заливки нельзя.

Какая гарантия на такой дом?

На объекты полного цикла мы даём гарантию по договору 10 лет на конструктив и работы, на оборудование и стеклопакеты действует заводская гарантия. Условия и неустойка за срыв сроков прописаны в договоре.

Хотите такой же дом?

Посмотрите другие объекты в портфолио, опишите свой участок и пожелания и отправьте заявку. Подготовим расчёт под ваш проект (площадь, кровля, остекление, инженерия) с разбивкой по этапам и сроком в договоре.