Строительство домов
Строительство частных домов под ключ в Тбилиси и пригородах: stroydom.ge ведёт объект от геологии участка до передачи ключей. Коробка дома — 500–700 ₾/м², под белую отделку — 850–1100 ₾/м², полный «под ключ» среднего уровня — 1250–1550 ₾/м². Дом 220 м² в Ваке-Сабуртало — ориентировочно 275–341 тыс. ₾ и около 12 месяцев. Аванс не более 15%.
Строим частные дома от 150 м² по индивидуальным и типовым проектам. Берём объект целиком: изыскания, проект, разрешение, земляные работы, монолитный фундамент, кладка стен из пемзоблока или керамоблока, кровля, окна, инженерные сети и чистовая отделка. Работаем по фиксированной смете в лари и единому договору с гарантией на все виды работ до 10 лет и неустойкой за срыв сроков. Один подрядчик на весь цикл снимает с заказчика главный риск стройки: спор на стыке этапов, где каждая бригада винит предыдущую.
Коротко о работе
Как stroydom.ge выполняет направление «строительство домов»?
Частные дома и коттеджи от 150 м² — от геологии участка до передачи ключей в готовый дом с отделкой.
Что входит в строительство домов?
Фундамент и монолит
Ленточные, плитные и свайно-ростверковые фундаменты, монолитные перекрытия и сейсмопояса. Тип выбираем по геологии, а не по привычке.
Кладка стен
Пемзоблок 30–40 см, керамоблок, монолитный каркас с утеплением по теплотехническому расчёту под климат участка.
Кровля и фасад
Стропильная система, металлочерепица или фальц, пароизоляция, утепление и штукатурный либо вентилируемый фасад.
Инженерия и отделка
Электрика, сантехника, отопление, тёплый пол, вентиляция и финишная отделка по дизайн-проекту.
Что такое строительство домов и зачем это нужно?
Строительство частного дома «под ключ» — это полный цикл работ от изысканий и проектирования до сдачи готового жилья с инженерными системами и чистовой отделкой. Заказчик получает один договор, одну смету и одну зону ответственности: за каждый этап отвечает stroydom.ge, а не отдельные подрядчики, между которыми обычно теряются деньги, сроки и качество. В этом главное отличие от распространённой в Грузии схемы «нанять бригаду на каждый этап»: она выглядит дешевле в таблице, но ошибка нижнего этапа всегда оплачивается на верхнем.
Кривой фундамент даёт кривую коробку, забытая гильза под канализацию превращается во вскрытую стяжку, а неутеплённый узел примыкания кровли — в промерзающий угол спальни, который найдут только зимой. Такой формат нужен тем, кто хочет жить в собственном доме на земле, с правильной планировкой под свой образ жизни, энергоэффективными ограждающими конструкциями, надёжными инженерными системами и долговечной отделкой. Покупка готового дома редко даёт ту же свободу: нельзя выбрать ориентацию по солнцу, толщину стен, тип фундамента под конкретный грунт или схему отопления под климат участка.
Индивидуальное строительство решает эти задачи: дом проектируется под ваши площади, бюджет и сценарии использования, от ежедневной семейной жизни до приёма гостей и работы из дома. Мы строим из проверенных материалов (пемзоблок 30–40 см, керамоблок, монолитный железобетонный каркас, утепление по теплотехническому расчёту) и закладываем ресурсы на 80–100 лет эксплуатации без капитального ремонта несущих конструкций. Каждое решение в проекте обосновано: толщина утеплителя — расчётом теплопотерь, сечение арматуры — нагрузками, разводка электрики — мощностью оборудования, схема вентиляции — объёмом помещений.
Этим заводская инженерия и отличается от дачной самостройки. Поэтому же мы не берём отдельные виды работ: гарантию до 10 лет можно давать только там, где мы контролируем всю цепочку, от того, что залито в фундамент, до того, чем закрыт последний узел.
Из каких этапов состоит строительство домов?
Каждый этап выполняется только после приёмки предыдущего — это гарантирует, что скрытые работы не «закроются» до проверки, а ошибку не придётся искать сквозь стяжку и штукатурку.
- 1
Аудит участка и техническое задание
Выезд на участок, геология, оценка грунтов и грунтовых вод, проверка подключений к сетям и подъезда техники, сбор пожеланий по планировке, бюджету и срокам. На выходе — техническое задание и предварительная смета. Этот этап самый дешёвый, а пропуск его обходится дороже всех остальных.
- 2
Проектирование
Архитектурный, конструктивный и инженерные разделы: планировки, фасады, узлы, расчёт фундамента и перекрытий под сейсмическую нагрузку, схемы электрики, водоснабжения, отопления и вентиляции. Проект — это документ, по которому потом можно спорить с подрядчиком; без него спорить не о чем.
- 3
Разрешение и договор
Подача пакета в мэрию и получение разрешения на строительство, затем согласование объёмов и материалов, единый договор с графиком работ, фиксированной ценой в лари и неустойкой за просрочку.
- 4
Земляные работы и фундамент
Подготовка пятна застройки, котлован, уплотнение основания, армирование и заливка фундамента под проектные нагрузки, гидроизоляция и дренаж по периметру. Армокаркас фотографируется до заливки, потому что после бетонирования переделать невозможно.
- 5
Коробка дома
Кладка стен из пемзоблока или керамоблока, монолитные сейсмопояса и перемычки, межэтажные перекрытия, лестницы. Геометрия проверяется лазером на каждом этаже: отклонение в 2 см на первом этаже превращается в проблему с витражом на втором.
- 6
Кровля и фасад
Стропильная система, паро- и гидроизоляция, утепление, кровельное покрытие, водосточная система, штукатурный или вентилируемый фасад. С момента закрытия контура дом перестаёт зависеть от погоды и внутренние работы идут круглый год.
- 7
Окна, инженерия, отделка
Установка окон и дверей, монтаж электрики, сантехники, отопления, тёплых полов, вентиляции, затем штукатурка, шпаклёвка, плитка, покраска, полы. Все трассы фотографируются с привязкой к стенам до закрытия штукатуркой и стяжкой.
- 8
Сдача и гарантия
Пусконаладка систем, опрессовка контуров, уборка, исполнительная документация, акт сдачи и гарантийные обязательства 10 лет на конструктив. Передаём папку, по которой любой будущий подрядчик поймёт, что и где проложено.
Как stroydom.ge контролирует качество работ?
Как именно мы работаем на объекте — материалы, оборудование, допуски, документация и приёмка скрытых работ.
Технадзор на объекте
Прораб stroydom.ge ежедневно на стройке: контроль геометрии, армирования, толщины швов, плоскостей и инженерных трасс по проекту. Отдельный инженер приезжает на основные узлы: армирование фундамента, перекрытия, узлы кровли.
Скрытые работы
Каждый скрытый этап (арматурный каркас, гидроизоляция, утепление, разводка коммуникаций) фотофиксируется с рулеткой в кадре и принимается заказчиком до закрытия. Это единственный способ доказать через пять лет, что было сделано правильно.
Поставки материалов
Закупаем напрямую у заводов и официальных дилеров, склад на объекте, защита от осадков, входной контроль качества каждой партии. Договорные цены дают экономию 10–20% относительно розницы, и она остаётся в смете заказчика, а не у нас.
Отчётность и связь
Еженедельный отчёт с фото и видео, доступ в чат с прорабом, прозрачная смета с остатком: вы видите, на что ушёл каждый лари и сколько осталось до конца этапа.
Безопасность и порядок
Аттестованные рабочие, СИЗ, разделение чистой и грязной зон, ежедневная уборка строительного мусора, ограждение площадки. Порядок на площадке нужен потому, что на захламлённом объекте растёт брак и травматизм.
Что учитывать в Тбилиси и Грузии?
Что мы учитываем именно здесь: сейсмика 8 баллов, жаркое лето и влажная зима, крутой рельеф, старый фонд с деревянными перекрытиями и изношенные городские сети.
Сейсмика 8 баллов
Тбилиси — сейсмически активный регион. Делаем сейсмопояс по периметру каждого этажа, армируем кладку каждые 3 ряда, привязываем перегородки к несущим стенам и усиливаем узлы каркаса. Лёгкий пемзоблок здесь работает в плюс: меньше масса — меньше инерционная нагрузка при толчке.
Сложный рельеф
На склонах (Багеби, Цавкиси, Коджори, Цхнети) проектируем подпорные стенки на буронабивных сваях ⌀300–500 мм, дренаж по периметру, гидроизоляцию фундамента в два слоя. Часто выгоднее не выравнивать участок, а посадить дом на цокольный этаж, который заодно становится гаражом и технической зоной.
Грунты Тбилиси
Грунты неоднородные: от скальных пород Мтацминды до просадочных лёссов Глдани и Дигоми. Тип фундамента (лента, плита УШП, свайно-ростверк) выбирается по геологии, а не «по аналогии с соседом»: у соседа может быть другой грунт в двадцати метрах.
Разрешения и мэрия
С 2023 года мэрия Тбилиси ужесточила контроль за самостроем. Помогаем собрать пакет и получить разрешение до начала работ: легализация постфактум стоит в 2–4 раза дороже, а в зонах особого регулирования может быть невозможна.
Зимние работы
При температурах ниже +5 °C переходим на бетон с противоморозными добавками и прогрев ПНСВ; мокрые фасадные процессы переносим на тёплый сезон. Поэтому старт в сентябре и старт в марте дают разный график, и мы говорим об этом до подписания, а не в декабре.
Подъезд и логистика
В пригородах Тбилиси узкие улицы и крутые повороты, а миксеру нужно минимум 3,5 м ширины. Если подъезда нет, бетон подаётся бетононасосом с выносом до 40 м, и это отдельная строка сметы, которую надо увидеть до начала, а не в середине нулевого цикла.
Сколько это стоит и сколько занимает по времени?
Ориентировочные диапазоны цен в лари (₾) для стандартных условий. Финальная смета фиксируется после замера и согласования спецификации.
| Стадия | Что входит | Цена, ₾/м² |
|---|---|---|
| Коробка дома | Фундамент, стены, перекрытия и кровля — без окон и инженерии | 500–700 |
| Под белую отделку | Коробка, окна, черновые инженерные сети, штукатурка, стяжки | 850–1100 |
| Полный «под ключ» — средний уровень | Чистовая отделка среднего сегмента: кварц-винил, плитка, сантехника Roca/Grohe, межкомнатные двери | 1250–1550 |
| Премиум | Дизайнерская отделка, итальянская плитка, паркет, мультизональное кондиционирование, «умный дом» | 2000–2500 и выше |
Обновлено:
Коробка дома
Фундамент + стены + перекрытия + кровля без окон и инженерии — от 500 до 700 ₾/м² в зависимости от этажности, геометрии и типа фундамента.
Под белую отделку
Коробка + окна + черновые инженерные сети + штукатурка + стяжки — 850–1100 ₾/м². Дом готов к финишной отделке и может стоять законсервированным.
Полный «под ключ» — средний уровень
С чистовой отделкой среднего сегмента (кварц-винил, плитка, сантехника Roca/Grohe, межкомнатные двери) — 1250–1550 ₾/м².
Премиум
Дизайнерская отделка, итальянская плитка, паркет, мультизональное кондиционирование, «умный дом» — от 2000 до 2500 ₾/м² и выше.
Пример сметы
Дом 220 м² «под ключ» среднего уровня в Ваке-Сабуртало — ориентировочно 275–341 тыс. ₾, срок около 12 месяцев. Аванс не более 15%, остальное — по этапам после приёмки.
Условия
Цены фиксируются в ₾ и не пересчитываются по курсу. Все объёмы и материалы — в смете-приложении к договору. Рекомендуемый собственный резерв заказчика — 7–10% сверх сметы.
Готовы рассчитать смету?
Оставьте заявку — выезд инженера на объект, замер и предварительная смета по направлению «строительство домов» бесплатно.
Планируете строить дом?
Начнём с бесплатной консультации: обсудим участок, площадь и бюджет. Если землю ещё выбираете, расскажите о подходящем варианте.
Перезвоним в течение часа, круглосуточно. Для первого разговора проект не обязателен.
Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных. Политика конфиденциальности
Часто задаваемые вопросы — Строительство домов
Сколько стоит построить дом в Тбилиси под ключ?
Коробка дома — 500–700 ₾/м², под белую отделку — 850–1100 ₾/м², полный «под ключ» среднего уровня — 1250–1550 ₾/м². Дом 220 м² под ключ обойдётся ориентировочно в 275–341 тыс. ₾. Разброс внутри каждой вилки создают три вещи: рельеф участка, геометрия дома и класс материалов.
Сколько времени занимает строительство дома?
Дом 200–250 м² под ключ — около 12 месяцев. Коробка с кровлей — 4–6 месяцев. Точный график фиксируется в договоре, за срыв сроков по нашей вине платим неустойку. Зимой нулевой цикл идёт медленнее: бетону нужны противоморозные добавки или прогрев.
Нужно ли разрешение на строительство и поможете ли вы его получить?
Да, разрешение мэрии Тбилиси обязательно. Помогаем собрать пакет документов и пройти согласование до начала работ (обычно 1–3 месяца). Легализация уже построенного обходится в 2–4 раза дороже, а в отдельных зонах невозможна вовсе.
Из чего вы строите дома в Грузии?
Пемзоблок 30–40 см, керамоблок или монолитный железобетонный каркас с утеплением по теплотехническому расчёту. Пемзоблок популярен в Грузии не случайно: он лёгкий, что снижает нагрузку на фундамент в сейсмической зоне, и хорошо держит тепло. Тип фундамента подбираем по геологии участка.
Учитываете ли вы сейсмику?
Да. Тбилиси — зона 8 баллов по MSK-64: делаем сейсмопояс по периметру каждого этажа, армируем кладку каждые 3 ряда, привязываем перегородки к несущим стенам и усиливаем узлы сопряжения колонн и ригелей. Это закладывается в проект, а не добавляется по ходу.
Работаете ли вы с заказчиками из-за границы?
Да, это половина наших объектов. Присутствие на стройке не требуется: еженедельные фотоотчёты, видеосвязь с площадки, чат с прорабом и приёмка скрытых работ по фотофиксации. Оплата привязана к принятым этапам.
Что будет, если смета вырастет по ходу стройки?
Смета фиксируется в договоре и не пересматривается по инициативе подрядчика. Любые дополнительные работы — только по вашему письменному согласию, дополнительным соглашением, до начала работ. Мы рекомендуем держать собственный резерв 7–10%: часть решений (замена материала, дополнительные розетки, другая раскладка плитки) заказчик принимает уже на стройке.
Можно ли построить только коробку, а отделку сделать позже?
Да, это распространённый сценарий. Дом на этапе «под белую отделку» можно законсервировать на любой срок: контур закрыт, кровля и окна стоят, черновые сети разведены. Мы фиксируем в исполнительной документации, где проходят трассы, чтобы через год-два финиш можно было доделать без вскрытия стен, своими силами или с нами.
