Инвесторам
Доходность недвижимости в Грузии: как её считать
Доходность недвижимости в Грузии stroydom.ge считает по чистой цифре, а не по валовой. Рыночные ориентиры на момент расчёта: долгосрочная аренда в Тбилиси — валовая 6–9% годовых, чистая 5–8%; посуточная — валовая 9–14% при загрузке 55–75%, чистая 6–10%. При чистой доходности 6–8% полная окупаемость выходит в 12–17 лет без учёта роста стоимости объекта. Это ориентиры, а не прогноз и не обещание.
Объявления обещают «12% годовых», риелторы называют валовую цифру, а инвестор через год видит совсем другое. Разница почти всегда в одном: посчитали доход, но не посчитали расходы, простой и налог. Ниже — как мы считаем экономику объекта в Тбилиси и Батуми и почему у строительства математика отличается от покупки готового.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на стоимость объекта. Её и называют в объявлениях. Чистая учитывает всё, что уходит до вашего кармана, и обычно она на треть ниже.
Валовая доходность
Годовой доход ÷ полная стоимость объекта. Полная — это цена покупки или стройки плюс отделка, мебель, техника и оформление. Считать от одной цены квадратных метров — самая частая ошибка на входе.
Загрузка, а не 12 месяцев
Долгосрочная аренда редко идёт без пауз между жильцами: закладывайте 10–11 оплаченных месяцев из 12. В посуточной загрузка 55–75% в Тбилиси и резко сезонная в Батуми, с провалом с ноября по апрель.
Операционные расходы
Управление, уборка, бельё, комиссия площадок, коммуналка в простое, мелкий ремонт, амортизация мебели. В посуточном формате это 25–40% от выручки, в долгосрочном — 5–12%.
Налог
Сдача жилья физлицом облагается по льготной ставке, при регистрации ИП режим другой. Ставку и режим уточняйте у бухгалтера, но в расчёт её надо ставить сразу, а не «потом посмотрим».
Что выбрать: долгосрочную аренду или посуточную?
Это не вопрос «где больше процентов». Это вопрос, сколько времени и нервов вы готовы вложить и насколько ровный доход вам нужен.
Долгосрочная аренда
Ниже ставка, но выше предсказуемость: один договор на год, минимум операций, почти нет расходов на управление. Подходит, если объект нужен как замена депозиту и вы живёте не в Грузии.
Посуточная аренда
Выше валовая ставка, но и расходы, и риск простоя. В Тбилиси формат работает круглый год, в Батуми и Кобулети доход концентрируется с мая по сентябрь, а зимой объект часто в минусе по операционке.
Гибридная схема
Сезон — посуточно, межсезонье — среднесрочно релокантам на 3–6 месяцев. Даёт ставку выше долгосрочной без зимних провалов. Требует управляющего на месте или компании.
Несколько блоков в одном объекте
Дом с двумя-тремя изолированными блоками и отдельными счётчиками никогда не пустует целиком, а форматы в нём можно комбинировать. Закладывается на этапе проекта, а не после стройки.
Что съедает доходность на практике?
- Неучтённый вход: мебель, техника, посуда и текстиль — это 350–700 ₾/м², а в расчёте их часто нет
- Простой между жильцами и в межсезонье — самая недооценённая статья в посуточном формате
- Комиссия площадок бронирования и управляющей компании — от 15 до 25% выручки
- Дешёвая отделка: в арендном объекте она выходит из строя за 2–3 сезона и переделывается за ваш счёт
- Коммунальные платежи и обслуживание дома, которые идут и в пустые месяцы
- Валютный фактор: расходы в лари, а ожидания доходности часто в долларах
Почему у строительства другая математика?
Покупая готовое, вы платите рыночную цену, в которую уже заложена маржа продавца. Строя, вы получаете объект по себестоимости, и разница ложится в доходность с первого дня.
Вход по себестоимости
Коробка 500–700 ₾/м², под ключ 1250–1550 ₾/м². Рыночная цена сопоставимого готового жилья в тех же районах обычно выше — эта дельта и есть ваша скидка ко входу.
Планировка под сдачу
Объект проектируется под конкретный формат аренды: изолированные спальни, отдельные санузлы, вход без проходных комнат. Переделать это в готовой квартире стоит дороже, чем заложить сразу.
Инженерия под поток
Отдельные счётчики, ремонтопригодная разводка, износостойкие материалы. Экономия на этом возвращается ремонтом, который выпадает на самый доходный месяц.
Цена времени
Стройка — это 12–20 месяцев без дохода. Их надо честно поставить в расчёт: доходность считается с момента первой аренды, а не с момента вложения денег.
Какая доходность считается рыночным ориентиром в Грузии?
| Позиция | Что входит и сколько стоит |
|---|---|
| Долгосрочная аренда, Тбилиси | Валовая доходность обычно 6–9% годовых от полной стоимости объекта, чистая — 5–8%. Ваке и Сабуртало ближе к нижней границе по проценту, но стабильнее по загрузке. |
| Посуточная аренда, Тбилиси | Валовая 9–14% при загрузке 55–75%, чистая после управления и расходов — 6–10%. Разброс задаёт качество объекта и то, кто им управляет. |
| Побережье, Батуми и Кобулети | Сезонная модель: основной доход с мая по сентябрь. Годовая чистая доходность сопоставима с Тбилиси, но неравномерна, а межсезонье требует запаса на операционку. |
| Срок окупаемости | При чистой доходности 6–8% полная окупаемость — 12–17 лет без учёта роста стоимости самого объекта. Рост цены исторически давал инвесторам основную часть результата, но он не гарантирован. |
| Важная оговорка | Это рыночные ориентиры на момент расчёта, а не прогноз и не обещание. Арендные ставки и цены меняются в обе стороны. Под конкретный объект мы считаем цифры по сопоставимым предложениям района и показываем источник расчёта. |
Долгосрочная аренда, Тбилиси
Валовая доходность обычно 6–9% годовых от полной стоимости объекта, чистая — 5–8%. Ваке и Сабуртало ближе к нижней границе по проценту, но стабильнее по загрузке.
Посуточная аренда, Тбилиси
Валовая 9–14% при загрузке 55–75%, чистая после управления и расходов — 6–10%. Разброс задаёт качество объекта и то, кто им управляет.
Побережье, Батуми и Кобулети
Сезонная модель: основной доход с мая по сентябрь. Годовая чистая доходность сопоставима с Тбилиси, но неравномерна, а межсезонье требует запаса на операционку.
Срок окупаемости
При чистой доходности 6–8% полная окупаемость — 12–17 лет без учёта роста стоимости самого объекта. Рост цены исторически давал инвесторам основную часть результата, но он не гарантирован.
Важная оговорка
Это рыночные ориентиры на момент расчёта, а не прогноз и не обещание. Арендные ставки и цены меняются в обе стороны. Под конкретный объект мы считаем цифры по сопоставимым предложениям района и показываем источник расчёта.
Обновлено:
Посчитаем доходность вашего объекта
Оставьте контакт: разберём участок или квартиру, посчитаем полную стоимость входа, реальные расходы и срок окупаемости по сопоставимым объектам района.
Перезвоним в течение часа, круглосуточно. Для первого разговора проект не обязателен.
Отправляя форму, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных. Политика конфиденциальности
Частые вопросы про доходность
Какая реальная доходность недвижимости в Грузии?
Чистая доходность аренды в Тбилиси на момент расчёта обычно укладывается в 5–10% годовых: 5–8% на долгосрочной аренде и 6–10% на посуточной у объектов, которыми грамотно управляют. Цифры выше 12% в объявлениях — почти всегда валовые, посчитанные без простоя, управления, налога и стоимости меблировки. Мы считаем от полной стоимости входа, включая отделку и мебель.
Что выгоднее — купить готовое или построить?
Строительство даёт вход ближе к себестоимости и объект, спроектированный под сдачу, но забирает 12–20 месяцев без дохода и требует контроля. Покупка готового — доход сразу, но по рыночной цене с маржой продавца. Если горизонт короче трёх лет, чаще выгоднее покупка; на горизонте пять лет и больше стройка обычно выигрывает.
Сколько окупается квартира в Тбилиси?
При чистой доходности 6–8% годовых — 12–17 лет на одной аренде. Это без учёта изменения стоимости самой недвижимости, а исторически оно давало инвесторам основную часть результата. Рассчитывать на его повторение нельзя: это ориентир прошлого, а не прогноз.
Посуточная аренда точно доходнее долгосрочной?
По валовой ставке — да, по чистой — не всегда. Посуточная забирает 25–40% выручки на управление, уборку, бельё и комиссии площадок, плюс несёт риск простоя. В Батуми зимой объект может уходить в минус по операционным расходам. Долгосрочная даёт меньше, но почти не требует участия.
Нужно ли жить в Грузии, чтобы этим заниматься?
Нет, большинство наших инвесторов живёт за пределами Грузии. Стройку мы ведём с еженедельными фото- и видеоотчётами и онлайн-согласованиями, а сдачу передают управляющей компании. Важно только заложить это в расчёт: управление стоит денег и должно стоять в смете доходности с самого начала.
Вы гарантируете доходность?
Нет, и никто не может её гарантировать. Мы гарантируем то, что в нашей зоне ответственности: фиксированную смету строительства, срок и качество работ с гарантией 10 лет на конструктив. Доходность зависит от рынка аренды, а он меняется. Мы говорим об этом до сделки, а не после.