Что не входит в смету дома в Грузии: траты сверх цены за м²

Цена строительства дома по договору — это работы и материалы от котлована до чистовой отделки. Сверх неё заказчик почти всегда платит ещё за семь статей: участок, изыскания и проект, разрешение, подключение сетей, благоустройство с забором, мебель с техникой и резерв на изменения. По нашему опыту в Тбилиси и пригородах эти расходы вместе дают от 10 до 30 % к цене договора, а с участком — кратно больше. Ниже показываем, как это выглядит на двух сданных объектах (дом 310 м² в Мцхете за 1 302 000 ₾ и коттедж 180 м² в Батуми за 630 000 ₾) и на расчётном примере дома 240 м² на склоне в Тбилиси.

Что входит в цену за м² и что — нет

В договоре на дом под ключ мы фиксируем работы внутри пятна застройки: нулевой цикл и фундамент, монолитный каркас, стены, кровлю, окна и наружные двери, всю инженерию внутри дома, фасад и чистовую отделку. Из этих позиций складывается ставка 1250–1550 ₾/м², которую подробно разбираем в статье про сметы домов 150, 250 и 350 м². Всё, что находится за стенами дома или появляется до подписания договора, в ставку не входит.

• Входит: фундамент, каркас, стены, кровля, окна, инженерия внутри дома, фасад, отделка, уборка и сдача по акту.
• Не входит: участок, геология и топосъёмка, проект, разрешение и пошлины, подключение сетей за границей участка, забор, дорога, благоустройство, мебель, техника, технадзор со стороны.
• Отдельная строка: изменения проекта после старта считаются по письменному согласованию и оплачиваются из резерва.

Участок, геология, проект

Участок — самая крупная статья вне договора, и на неё мы не влияем. Влияем на то, что идёт следом. Геология участка стоит 1500–3500 ₾, топографическая съёмка — 600–1500 ₾. Их лучше заказать до покупки земли: тип грунта и перепад высот определяют фундамент, а фундамент — первые 15 % сметы. Проект дома со всеми разделами — 60–110 ₾/м² общей площади; в нашем калькуляторе типовой объём учтён как 12 000 ₾. Подробности на странице проектирования. При строительстве под ключ проект входит в общий договор и учитывается в смете, но если вы приходите со своим проектом, его аудит — 800–2000 ₾ с письменным заключением.

Разрешение и согласования

Разрешение на строительство выдаёт мэрия; для частного дома нужен полный пакет: выписка о собственности, условия застройки участка, архитектурный и конструктивный проект. Комплектация пакета и сопровождение согласования у нас стоит 1500–4000 ₾ без государственных пошлин. Сами пошлины зависят от площади и категории объекта, их размер уточняем по конкретному участку. Порядок и сроки описаны в статье про разрешение на строительство в Тбилиси. Закладывайте на этот этап от нескольких недель до пары месяцев до первого ковша.

Подключение сетей: вода, канализация, электричество, газ

Смета дома заканчивается на вводе в дом. Всё, что дальше (трасса до магистрали, техусловия, работы сетевых организаций, автономные системы), считается отдельно после выезда на участок. Что проверяем и как выбираем между подключением и автономией, описано в разделе коммуникации на участке. Ориентиры по нашим расценкам:

• Водоснабжение под ключ для дома 150–250 м² (накопитель, насосная группа, фильтрация и ввод) — 4500–11 000 ₾; трасса до дома — 45–90 ₾ за погонный метр. Бурение скважины — по факту глубины.
• Канализация без центральной сети: накопительный септик 3–5 м³ — 2200–4000 ₾, септик с полем фильтрации — 3500–6500 ₾, станция биоочистки на 4–8 человек — 5500–11 000 ₾.
• Резервное электричество: ИБП на критичные линии — 2500–7000 ₾, генератор 5–12 кВт с автозапуском — 6000–16 000 ₾, солнечная система 5–10 кВт — 9000–20 000 ₾.
• Газ: работы газораспределительной организации и сам котёл в цену монтажа не входят; если трубы рядом нет, считаем электроотопление или газгольдер.

Благоустройство, забор, дорога

При строительстве под ключ благоустройство участка, забор и дорожки — отдельная статья сметы, которую фиксируем до старта, а не в середине работ. Размер зависит от рельефа и площади участка, а не от площади дома. Забор из профлиста с основанием — 180–320 ₾ за погонный метр, металлический штакетник или ковка — 320–700 ₾/м, откатные ворота — 2200–5000 ₾ плюс автоматика 1200–3000 ₾. Мощение тротуарной плиткой — 35–60 ₾/м² за работу, отмостка вокруг дома — 55–90 ₾ за погонный метр. Подпорная монолитная стена на склоне — 380–650 ₾/м² поверхности. Подъездная дорога: основание 55–110 ₾/м², бетонное покрытие — 110–190 ₾/м².

Мебель, техника, оборудование

Мы сдаём дом с чистовой отделкой, установленными дверями и сантехникой. Кухня, шкафы, бытовая техника, светильники, текстиль и кондиционеры-сплиты в договор не входят. По опыту наших заказчиков на обстановку уходит 350–700 ₾/м². Это сопоставимо с целым этапом стройки. Если дом строится под аренду, как коттедж в Батуми, к этому добавляется оборудование под гостей: замки, Wi-Fi, техника в каждой единице. Слаботочку под всё это мы закладываем на этапе инженерии, само оборудование покупает заказчик.

Резерв на изменения

Смета в договоре фиксирована, а изменения — только по письменному согласованию. Но изменения бывают почти всегда: заказчик решает перенести перегородку, добавить тёплый пол на второй этаж, поменять плитку на дороже. Поэтому советуем держать резерв 7–10 % от цены договора и не тратить его на старте. Если хотите независимый контроль, технадзор со стороны обходится в 900–2200 ₾ в месяц для дома 150–300 м², а аудит договора и сметы до старта — 400–900 ₾.

Как это выглядит на двух объектах и в расчётном примере

Суммы по Мцхете и Батуми — стоимость строительства по договору, оба объекта сданы и есть в портфолио. Дом 240 м² — расчётный пример по нашим тарифам. Что докупалось сверх договора, приводим как типовые статьи для такого дома, а не как выписку из документов заказчика.

• Дом 240 м² в Тбилиси, расчётный пример: около 345 000–521 000 ₾ по тарифу полного цикла с надбавкой за склон, 9 месяцев. Участок с перепадом 3,2 м: сверх договора для такого дома типичны подпорные стены и водоотвод по склону, забор с откатными воротами на уклоне и обстановка двух этажей с тёплыми полами.
• Дом 310 м² в Мцхете, 1 302 000 ₾ (4200 ₾/м²), 12 месяцев. Заказчик управлял стройкой из Германии. Для такого формата типичны отдельный технадзор, мебель под витражи 22 м² и панорамные проёмы, оборудование резервного электроснабжения под рекуперацию и фанкойлы.
• Коттедж 180 м² в Батуми, 630 000 ₾ (3500 ₾/м²), 7 месяцев. Объект под краткосрочную аренду: сверх договора обычно идут меблировка четырёх санузлов и спален под Booking-стандарт, электронные замки с Wi-Fi, автономная канализация, если центральной сети нет, и благоустройство под парковку гостей.

Обратите внимание на ставку за м² у сданных домов: 3500–4200 ₾ против 1250–1550 ₾ в типовых сметах. Разницу дают панорамное остекление, рекуперация, инверсионная кровля и приморская гидроизоляция. Полный список расценок — на странице цен.

Можно ли включить участок и сети в договор?

Участок — нет, это сделка между вами и продавцом. Сети, благоустройство, забор и дорогу — да, если проверка участка сделана до проекта дома. Тогда они входят в общий график и смету отдельными разделами, а не появляются как незапланированный расход в середине стройки.

Сколько закладывать сверх договора на дом 250 м²?

Без участка: проект и изыскания 15 000–25 000 ₾, разрешение с сопровождением 1500–4000 ₾ плюс пошлины, сети от 8000 до 30 000 ₾, благоустройство и забор 28 000–55 000 ₾, обстановка 90 000–175 000 ₾, резерв 7–10 % от договора. Итог зависит от участка сильнее, чем от дома, поэтому точную цифру даём после выезда.

Как платится договор и что защищает от роста цены?

Аванс не более 15%, дальше — поэтапно по актам. Смета фиксируется в лари, изменения — только по письменному согласованию. За срыв сроков в договоре прописана неустойка, на конструктив действует гарантия 10 лет.

Что дешевле: подключиться к сетям или сделать автономно?

Зависит от расстояния до точки подключения и грунта. На удалённом участке скважина с насосной станцией и септик нередко выходят дешевле долгой прокладки трасс. Считаем оба варианта после осмотра участка и показываем разницу в цифрах.

Хотите увидеть полный бюджет, а не только цену за м²? Пришлите адрес или кадастровый код участка: выедем, проверим сети и рельеф, посчитаем смету дома и отдельно всё, что идёт сверх неё. Оставить заявку на расчёт.