Дом 150, 250 и 350 м² в Грузии: три сметы с разбивкой

Вопрос «сколько стоит построить дом» без площади и уровня отделки ответа не имеет. Поэтому ниже — три конкретные сметы: 150, 250 и 350 м² под ключ в Тбилиси и окрестностях, с разбивкой по этапам. Меньше 150 м² мы не строим, верхнего предела по площади нет. Цифры — рабочие ориентиры на середину 2026 года при монолитном каркасе с заполнением пемзоблоком и отделке среднего уровня.

Базовые ставки, от которых считаем

• Коробка (каркас, стены, перекрытия, кровля, без отделки и инженерии) — 500–700 ₾/м².
• Дом под ключ с инженерией и чистовой отделкой — 1250–1550 ₾/м².
• Нижняя граница — простая форма, ровный участок, базовые материалы. Верхняя — сложная геометрия, рельеф, дорогая отделка.
• Стоимость участка, подключения к сетям и мебель в эти ставки не входят — их считаем отдельно.

Дом 150 м²: 188 000–233 000 ₾

Наш минимальный формат: три спальни, гостиная с кухней, два санузла. Дома меньше 150 м² мы не строим: на такой площади доля затрат на нулевой цикл, кровлю и инженерию становится непропорционально высокой, и цена квадратного метра выходит хуже, чем у дома нормального размера.

• Нулевой цикл и фундамент — 24 000–32 000 ₾ (на склоне до 50 000 ₾).
• Монолитный каркас и стены — 46 000–58 000 ₾.
• Кровля, окна, наружные двери — 23 000–30 000 ₾.
• Инженерия: электрика, вода, канализация, отопление — 28 000–35 000 ₾.
• Отделка внутренняя и фасад — 54 000–68 000 ₾.
• Благоустройство участка, забор, дорожки — 10 000–17 000 ₾.

Дом 250 м²: 312 000–388 000 ₾

• Нулевой цикл и фундамент — 38 000–51 000 ₾.
• Монолитный каркас и стены — 77 000–97 000 ₾.
• Кровля, окна, наружные двери — 38 000–51 000 ₾.
• Инженерия — 47 000–58 000 ₾: три санузла, тёплые полы, больший контур отопления.
• Отделка внутренняя и фасад — 90 000–114 000 ₾.
• Благоустройство, терраса, парковка — 16 000–27 000 ₾.

Дом 350 м² и больше: от 438 000 ₾

• Нулевой цикл и фундамент — 53 000–70 000 ₾.
• Монолитный каркас и стены — 108 000–135 000 ₾: обычно два-три этажа, иногда цоколь.
• Кровля, окна, наружные двери — 54 000–73 000 ₾: больше остекления, сложнее кровля.
• Инженерия — 63 000–80 000 ₾: четыре и более санузлов, вентиляция, кондиционирование.
• Отделка внутренняя и фасад — 125 000–160 000 ₾.
• Благоустройство, бассейн, гараж — от 23 000 ₾. Верхнего предела по площади у нас нет.

Что почти всегда забывают посчитать

• Проект — 60–110 ₾/м², то есть 9 000–27 000 ₾ в зависимости от площади. Проектирование обычно откладывают «на потом» и в бюджет не ставят.
• Подключение к сетям: электричество, вода, газ, канализация или септик — 8 000–30 000 ₾, а на удалённом участке и больше.
• Разрешение, топосъёмка, геология — 3 000–9 000 ₾.
• Мебель, техника и текстиль — 350–700 ₾/м², то есть сопоставимо с целым этапом стройки.
• Резерв на изменения по ходу — 7–10% от сметы. Он расходуется почти всегда.

От чего цена уходит вверх

Больше всего смету двигают три вещи: рельеф участка, сложность формы дома и уровень отделки. Склон добавляет 15–40% к нулевому циклу, каждый эркер и консоль удорожают каркас, а переход от среднего уровня отделки к премиальному способен удвоить весь этап отделки при неизменной площади. Конструктив при этом почти не резинится: экономия на монолитном каркасе в сейсмозоне означает перенос риска на себя.

Как получить точную цифру

• Определитесь с площадью, этажностью и форматом: для себя, на продажу или под аренду — от этого зависят планировки.
• Сделайте геологию до покупки участка: тип фундамента определяет первые 15% сметы.
• Закажите эскиз — он даёт объёмы, по которым считается реальная, а не средняя цена.
• Требуйте смету по позициям с указанием материалов, а не «под ключ за столько-то».

Мы считаем смету по вашему участку и проекту и фиксируем её в договоре: изменения — только по письменному согласованию. Посмотреть расценки по видам работ или обсудить проект.